“Especular, especular y especular”. En los últimos años, este término aparece con frecuencia en discursos políticos, redes sociales y vídeos de influencers y youtubers, casi siempre con una connotación negativa. De hecho, esta misma semana uno de nuestros representantes públicos llegó a afirmar que «los propietarios de vivienda son sanguijuelas». Sin embargo, el concepto de especulación no siempre tiene el mismo significado ni las mismas implicaciones económicas.
Según la Real Academia Española (RAE), especular significa:
«Hacer operaciones comerciales con la esperanza de obtener beneficios aprovechando las variaciones de los precios».
Desde un punto de vista económico, técnicamente especula casi todo el mundo. Por ejemplo, un frutero compra fruta a un mayorista con la intención de venderla más cara al consumidor final. Una librería compra libros, lápices y bolígrafos esperando poder venderlos a un precio superior. En estos casos, la especulación cumple una función económica básica: asumir riesgos, anticipar demanda y facilitar que los bienes lleguen al consumidor.
Bajo esta lógica, comprar algo hoy para venderlo mañana más caro no es algo inmoral ni negativo: es simplemente cómo funciona un mercado.
¿Y entonces por qué la vivienda genera tanta polémica?
Aquí es donde aparece el conflicto. Para muchas personas, la vivienda no es un mercado distinto de cualquier otro. Comprar un piso para alquilarlo o venderlo más caro forma parte del libre mercado: alguien invierte su dinero, asume un riesgo y espera obtener una rentabilidad. Desde este punto de vista, no hay nada intrínsecamente “especulativo” en comprar viviendas, igual que no lo hay en comprar acciones o locales comerciales.
De hecho, miles de pequeños propietarios no se ven a sí mismos como especuladores, sino como ahorradores que han decidido invertir en ladrillo. El problema aparece cuando cambiamos la perspectiva.
Cuando un bien es de primera necesidad
La vivienda no es una consola, ni una acción bursátil, ni una criptomoneda. Es un bien de primera necesidad: sin una vivienda digna no se puede desarrollar una vida normal.
Si una parte importante de la demanda de viviendas no proviene de personas que quieren vivir en ellas, sino de inversores que buscan rentabilidad, los precios pueden subir por encima de lo que permiten los salarios. El resultado es conocido: jóvenes que no pueden emanciparse, familias que dedican una parte creciente de su renta al alquiler y expulsión de vecinos de barrios enteros.
Desde un punto de vista estrictamente económico, el mercado sigue funcionando. Pero desde un punto de vista social, el resultado puede ser profundamente ineficiente.
Por eso, el verdadero debate no es si comprar viviendas para venderlas más caras es “moral” o “inmoral”. El debate es otro:
¿Queremos que la vivienda funcione como un bien de mercado o como un bien social?
Si la consideramos un bien más del libre mercado, la especulación es legítima.
Pero si aceptamos que la vivienda es un derecho básico, entonces es coherente defender que el Estado debe intervenir para garantizar el acceso.
Seguridad jurídica e incertidumbre
Ahora bien, si aceptamos que el Estado debe intervenir, hay una condición imprescindible: la seguridad jurídica.
Las reglas del juego no pueden cambiar de un día para otro. Cuando los gobiernos modifican de forma brusca las normas, no solo generan inseguridad, sino algo todavía peor para la economía: incertidumbre.
La incertidumbre no es simplemente que una norma no guste. Es no saber qué va a pasar mañana: si se prohibirá alquilar, si cambiarán los impuestos, si se impondrán nuevas obligaciones o si lo que hoy es legal dejará de serlo dentro de seis meses. Y cuando existe incertidumbre, las decisiones económicas se paralizan.
Miles de personas han invertido sus ahorros en vivienda siguiendo unas reglas vigentes: compraron, pidieron hipotecas, alquilaron o planificaron su jubilación contando con unos ingresos futuros. Si el marco cambia de forma imprevisible, esas decisiones dejan de ser racionales y se convierten en apuestas.
El resultado es bien conocido en economía: menos inversión, retirada de viviendas del mercado, menos proyectos nuevos y, paradójicamente, menos oferta y precios más altos.
Por eso, intervenir no significa improvisar. Significa diseñar políticas públicas a largo plazo, estables y previsibles, que protejan el derecho a la vivienda sin destruir la confianza de quienes ya han invertido bajo unas reglas anteriores.
Conclusión
La discusión sobre la especulación en la vivienda no se resuelve eligiendo entre mercado o Estado como si fueran opciones excluyentes. La vivienda, por ser un bien de primera necesidad, justifica una intervención pública para garantizar el acceso y evitar que el mercado deje fuera a una parte de la población.
Pero esa intervención solo es eficaz si se hace con certidumbre, estabilidad y reglas claras. Regular no es improvisar ni cambiar las normas cada pocos meses. Regular es construir un marco previsible que permita proteger a quienes necesitan una vivienda sin generar miedo, parálisis o retirada de inversión.
En definitiva, la solución pasa por más Estado, sí, pero también por más seguridad jurídica. Porque sin certidumbre no hay inversión, sin inversión no hay oferta… y sin oferta, no hay viviendas asequibles.
